Продажа квартир с ипотекой как это

Содержание
  1. Как продать ипотечную квартиру
  2. Почему люди продают квартиры в ипотеке
  3. Варианты продажи ипотечной квартиры
  4. Досрочно выплатить ипотеку
  5. Попросить банк подстраховать сделку
  6. Продать квартиру через новую ипотеку в том же банке
  7. Продать через переоформление старой ипотеки
  8. Как платить налоги с такой сделки
  9. Проверьте ипотечный договор
  10. Пошаговая инструкция по продаже квартиры в ипотеке
  11. Решились на продажу, что же делать дальше?
  12. Задаем вопросы эксперту
  13. Как можно продать квартиру в ипотеке: способы, особенности военной ипотеки и продажи доли
  14. Подробнее о продаже
  15. Как банк относятся к таким сделкам?
  16. Права владельца на квартиру в ипотеке
  17. Особенности продажи ипотечной недвижимости
  18. Способы продажи квартиры в ипотеке
  19. С участием банка
  20. Без участия банка
  21. Продажа долговых обязательств
  22. Процедура продажи квартиры в ипотеке
  23. Что потребуется?
  24. Какие потребуются документы?
  25. Пошаговые действия
  26. Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом
  27. Особенности продажи квартиры при разводе
  28. Риски продажи квартиры в ипотеке
  29. Для покупателя
  30. Для продавца
  31. Как продать квартиру в ипотеке, пошаговая инструкция продажи ипотечной квартиры
  32. Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца
  33. Минусы продажи квартиры в ипотеку
  34. Плюсы продажи недвижимости в ипотеку
  35. Продажа квартиры по переуступке в ипотеке
  36. Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке
  37. Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку
  38. Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца
  39. Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку
  40. Заключение
  41. Как продать квартиру в ипотеке
  42. Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Как продать ипотечную квартиру

Продажа квартир с ипотекой как это

Чтобы продать квартиру в ипотеке, придется пообщаться с банком, выяснить, по какой схеме лучше продавать и после, возможно, заплатить налог. Самое сложное в этом процессе — придется преодолеть недоверие новых покупателей.

Почему люди продают квартиры в ипотеке

Когда я продавал ипотечную квартиру, менеджер в агентстве недвижимости рассказывал — сложнее всего не оформить сделку, а найти покупателей. Есть такое предубеждение — если квартира в ипотеке и ее продают, значит, она проблемная. Например, это миллионные долги или недобросовестные продавцы. На деле же всё проще. Вот популярные причины:

  1. Продавцы стали больше зарабатывать. Например, парень с девушкой поженились — денег было мало, взяли тесную «однушку». Через пару лет зарплаты у них выросли, запросы тоже. Поэтому продают эту квартиру и сразу покупают «трешку».
  2. Появились дети. Купили квартиру, она казалась подходящей. Когда появился второй или третий ребенок, решили расширяться — заодно и материнский капитал использовать.
  3. Переезд. Подвернулась новая хорошая работа, решили перебраться в столицу или наоборот, уехать подальше от делового центра страны, на природу.
  4. Развод. Пара решила расторгнуть брак, поэтому квартиру продать, а деньги разделить пополам.
  5. Стали меньше зарабатывать. Квартиру купили до кризисов, тогда платеж за ипотеку казался небольшим. Сейчас доходы снизились, собственники поняли, что им тяжело платить так много, и решили продать большую квартиру, а купить поменьше.

Сделки по продаже первичной недвижимости оказываются немного безопаснее, чем покупка жилья на вторичном рынке — в ипотечном договоре вы сразу видите, у кого собственник купил квартиру, когда, сколько он ей владеет сейчас. Когда квартира в залоге у банка, ее нельзя продать, отдать в другой залог или подарить без уведомления.

Всё это доводы для предварительного общения с покупателями — если вдруг они считают, что квартиры продают только из-за невозможности платить кредит.

Варианты продажи ипотечной квартиры

Каждый из них законный, но есть нюансы.

Досрочно выплатить ипотеку

Выплатить долг своими деньгами. С точки зрения оформления это проще всего. Например, взять потребительский кредит или занять у знакомых. Как правило, так не выходит — сумма долга оказывается слишком велика, потребительские кредиты на такие суммы не дают.

Поэтому можно попробовать переложить досрочное погашение долга на покупателя. Схема получается такой:

  1. Составляете предварительный договор купли-продажи. В нем указываете, что обязуетесь продать квартиру не позднее такого-то числа.
  2. Покупатель передает вам наличные, под расписку. Вы вносите оставшуюся сумму за ипотеку. Получаете от банка расписку, что больше ничего не должны за квартиру.
  3. Потом ждете, пока банк снимает с квартиры обременение, чтобы недвижимость больше не была в залоге у банка. Если все пойдет нормально, залог уберут максимум через 30 дней.
  4. И только после этого заключаете с покупателем основной договор купли-продажи, идете в МФЦ и регистрируете сделку.

Это долгий и опасный процесс для покупателя — он дает вам большую сумму, а вы вроде бы обещаете продать ему квартиру. Проблема в том, что вы в любой момент можете отказаться от сделки, а покупателю придется доказывать правоту в суде — мало кто готов на такое согласиться.

Квартиры по такой схеме продаются с большой скидкой, чтобы как-то мотивировать покупателей рискнуть.

Попросить банк подстраховать сделку

В этой схеме ипотеку продавца также погашает покупатель, но есть разница — в сделке участвует банк. Это снимает часть рисков.

  1. Сообщите банку о желании продать квартиру — обратитесь к ипотечному менеджеру, узнайте, как выстроен процесс в вашем банке.
  2. Найдите покупателя, который готов на сделку. Заключите предварительный договор купли-продажи квартиры.
  3. Далее покупатель откроет счет в банке с ипотекой, переведет деньги за остаток по кредиту на счет продавца для досрочного погашения. Банк отследит этот процесс.
  4. Оставшиеся деньги покупатель переведет на счет-аккредитив или банковскую ячейку — вы сможете забрать эту сумму только после регистрации сделки. Подтверждением того, что квартира зарегистрирована на покупателя, станет выписка из ЕГРН.
  5. После ждите, когда банк снимет с квартиры обременения. И заключите обычный договор купли-продажи.

Заранее проверьте, сколько банк берет за аккредитив или ячейку. Ищите комиссию для сделок с недвижимостью

Минус этого способа в том, что не все банки готовы участвовать в таких сделках. Менеджер может предложить взять у покупателя наличные и самому погашать долг.

Если вы решились на этот или на первый вариант, лучше обратиться к хорошему юристу в сфере недвижимости. В предварительном договоре важно прописать цену за квартиру, весь процесс расчетов, ответственность сторон в случае, если на каком-то шаге сделка сорвется. Нужно учитывать все возможные обстоятельства для конкретной ситуации — в таких договорах много тонкостей.

Продать квартиру через новую ипотеку в том же банке

Покупатель берет новую ипотеку в том же банке, где взяли вы. Причем неважно, нужен ли этот кредит или нет — это формальность, чтобы покупателю перестраховаться и не отдавать вам наличные на досрочное погашение долга. Банк контролирует процесс.

  1. Обратитесь к ипотечному менеджеру в вашем банке, скажите, что вы хотите продать квартиру таким способом. Получите комментарии по процессам и список нужных документов.
  2. Найдите покупателя, он должен подать анкету на получение ипотеки.
  3. Если заявление одобряют, то все происходит практически также, как в схеме выше — заключаете договор, банк сам погашает вашу ипотеку кредитом покупателя. Остальные деньги, если они есть, покупатель кладет в ячейку, переводит на аккредитив или отдает вам под расписку.
  4. Возможно, придется съездить в МФЦ с представителем банка, чтобы снять обременение с вашей квартиры. Или нет, если вы заключаете сделку через электронную регистрацию.
  5. Дальше ждите уведомление о том, что сделка прошла.

Банки проще соглашаются на такую схему, потому что получают вместо вас нового заемщика.

Используйте эту схему, даже если покупателю не нужна ипотека. Он получает кредит, регистрирует сделку, а потом сразу гасит долг. Ипотека используется здесь как средство оформления покупки. Чтобы покупатель согласился, дайте скидку на покрытие долговых расходов и страховки квартиры.

Продать через переоформление старой ипотеки

Де-факто это тоже самое, что и третья схема, но юридически это уже другой вариант. Банк переоформляет ваш кредит на покупателя — та же ипотека, тот же залог, фактически тот же договор.

Если в схеме с ипотекой выше покупатель мог сам выбрать, на какой срок и под какой процент ему брать кредит, то здесь вольностей нет — только те условия, на которых платили ипотеку вы.

Такой вариант проще оформить — вы подписываете трехсторонний договор в банке. Сложнее найти такого покупателя, чтобы он и по всем требованиям проходил, и согласился на такие условия кредита.

Старые ипотеки не так выгодны, как современные программы — если пять лет назад популярной была ставка в 10-12%, то сейчас есть предложения  по 6,5%.

Через переоформление ипотеки провести продажу получится быстрее — банку не нужно снимать залог, все обязательства переписывается на нового покупателя.

Как платить налоги с такой сделки

Никакой разницы от налога с обычной продажи нет. Нужно заплатить НДФЛ — сейчас это 13%. С 2021 года ставка повысится — 13%, если вы зарабатываете меньше 5 млн рублей в год и 15% если вы зарабатываете больше 5 млн рублей.

Обратите внимание — налог платят не с общей суммы продажи, а с разницы между вашими расходами на покупку квартиры и суммой продажи. При этом затраты на проценты по ипотеке тоже учитываются как расход.

Пример.

Вы купили квартиру, в договоре указана сумма в 5 млн рублей. Платили ипотеку год, потратили на проценты банку еще 200 тысяч. Продали за 6 млн рублей.

Итого ваш доход = 6 млн — 5 млн — 200 тысяч = 800 тысяч рублей. Налог = 104 тысячи.

Если вы продали вашу единственную квартиру, которой владели больше трех лет, то налог платить не нужно.

Проверьте ипотечный договор

Не все банки без проблем разрешают продавать ипотечные квартиры. В интернете можно встретить отзывы об учреждениях, где менеджеры против продажи по любой из схем — или погашаете ипотеку досрочно и затем продаете, или никак.

Поэтому прежде чем задумываться о продаже, внимательно прочитайте договор. Запрет может быть завуалирован — никаких слов про продажу нет, но есть, например, «ограничение на другие действия без предварительной выплаты…» или что-то подобное. Ищите такой смысл — вы не можете продать квартиру без погашения банку всех расходов, в том числе выплаты процентов.

Если такие пункты есть, а ипотечный менеджер говорит, что продавать квартиру до погашения вам не разрешает банк — придется идти в суд. Результат тяжбы зависит от конкретной ситуации, поэтому лучше обратиться к юристу.

Продать ипотечную квартиру не сложно, главное, чтобы банк был не против. Намного сложнее найти покупателя и убедить его, что такая сделка безопаснее. Поэтому лучше сначала договориться с ипотечным менеджером, как вы будете продавать квартиру, а уже потом искать покупателей и озвучивать им сразу актуальные варианты.

  • 12 Июл 2020
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение blush.design

Источник: https://avaho.ru/ipoteka/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru.html

Пошаговая инструкция по продаже квартиры в ипотеке

Продажа квартир с ипотекой как это

Ипотека — это слово в кого-то вселяет надежду на собственное уютное и милое гнездышко, а на кого-то нагоняет ужас. И ведь не поспоришь, поскольку ситуации бывают разные.

Однако если обратиться к грамотным специалистам, найти надежного застройщика, и взять ипотеку в хорошем банке, то проблем вовсе не возникнет. Однако у любого, кто имеет непогашенный долг за квартиру, может возникнуть желание сменить место своего проживания.

Как же продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Мы нашли ответы на эти вопросы и посоветовались с опытным специалистом.

Решились на продажу, что же делать дальше?

После того, как вы твердо решили поменять свое жилье, обязательно найдите покупателя. Это можно сделать самостоятельно, разместив объявление о продаже недвижимости на специальном сайте, либо обратиться в риелторскую фирму, у которой есть база потенциальных покупателей. Стоит отметить, что продать такую квартиру можно только после получения согласия банка, где была оформлена ипотека.

После того, как вы нашли покупателя, у вас есть несколько способов продажи квартиры. Разберем их подробнее.

Второй кредит — этот способ зачастую выбирают те, кто не хочет лишний раз привлекать третью сторону к сделке. Чтобы осуществить этот план, вам понадобится взять в банке кредит на сумму, равную долгу по ипотеке. После этого вы быстро гасите задолженность, продаете квартиру, и отдаете обратно банку сумму, вырученную с недавней сделки по недвижимости.

Однако здесь существует один нюанс, который может в корне изменить ход событий и усложнить задачу. А именно — второй кредит при наличии ипотеки дадут далеко не каждому россиянину.

Дело в том, что банк с большой вероятностью обратит внимание на высокую долговую нагрузку и попросту откажет. Поэтому для подобного варианта необходимо иметь довольно высокий доход и безупречную кредитную историю, где не было ни одной просрочки по платежам.

Обычно банки сразу же отказывают в новых кредитах гражданам, которые больше 50% своей зарплаты выделяют на выплату прочих долгов. 

Приведем пример: в том случае, если ежемесячный платеж по ипотеке составляет около 40 тысяч рублей, то ваша зарплата должна быть более 80 тысяч. Если вы подходите под эти критерии и уверенны в достаточном уровне своего дохода, то собирайте документы и направляйтесь в банк.

Задаток со стороны покупателя для погашения ипотечного долга — удобный, но рискованный метод для покупающей стороны. Его суть заключается в том, что заинтересованный покупатель самостоятельно отдает продавцу деньги для погашения ипотеки.

После этого составляется договор, в котором указывается, что за квартиру был внесен задаток, поэтому нынешний владелец обязуется продать и освободить недвижимость. Затем нужно закрыть кредит в банке и заключить обычную сделку купли-продажи.

Где учитывается уже внесенная покупателем сумма.  

Как мы сказали ранее, метод довольно опасный, поскольку недобросовестный продавец может взять деньги и в итоге передумать продавать квартиру.

Тогда покупателю придется обращаться в суд, чтобы вернуть внесенную сумму обратно.

Поэтому если вы нашли себе покупателя, постарайтесь доказать человеку свои честные намерения и деликатно подвести его к этому решению. Такие отношения позволят провести сделку быстро и легко.

Привлечение банка-кредитора — в этом варианте уже появляется третья сторона, которая гарантирует безопасность и грамотность всей сделки. Остановимся на примере, когда долг по ипотеке составляет один миллион рублей.

Покупатель имея на руках эту сумму, передает ее не продавцу, как это было в предыдущем варианте, а перечисляет ее напрямую в банк. После этого заключается трехстороннее соглашение, где прописано, что покупатель погашает ипотечный долг, а остаток стоимости недвижимости перечисляет на счет продавца.

Очень часто банки для удобства предлагают открыть счет, куда переводится сразу вся сумма, после чего уже сам банк распределяет деньги.

Переуступка ипотечного кредита — этот вариант можно назвать самым быстрым, ведь он не требует различных манипуляций с деньгами.

Тем, кто выбрал этот путь, необходимо запустить процедуру переоформление ипотечного кредита на покупателя. Вместе с ипотечным долгом ему переходит и право на квартиру.

Для завершения сделки покупатель должен отдать продавцу сумму, которая равна уже выплаченной части по кредиту.  

Затем к делу подключается банк, который проверяет кредитную историю и платежеспособность нового заемщика. После принятого решения покупателю всего лишь потребуется стандартный набор документов, как для обычного кредита.

Затем он переезжает уже в новую квартиру и продолжает выплачивать оставшийся долг по ипотеке. Одним из плюсов этого варианта является то, что покупателю не придется стоять в очередях, оформляя документы для банка, ведь они уже есть у кредитной организации.

Поэтому этот способ не только сэкономит время, но и значительно упростить продажу недвижимости.

Задаем вопросы эксперту

Источник: https://riafan.ru/1306135-kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-izuchaem-varianty-i-sovetuemsya-s-yuristom

Как можно продать квартиру в ипотеке: способы, особенности военной ипотеки и продажи доли

Продажа квартир с ипотекой как это

Ситуаций, когда нужно продать квартиру в ипотеке, может быть множество. Среди вариантов – развод или расширение на большую жилплощадь. Итак, давайте разберём, как происходит процедура продажи и что для этого понадобится.

  1. Подробнее о продаже
  2. По какой причине может потребоваться продажа ипотечного жилья?
  3. Как банк относятся к таким сделкам?
    1. С участием банка
    2. Без участия банка
  4. Права владельца на квартиру в ипотеке
  5. Особенности продажи ипотечной недвижимости
  6. Способы продажи квартиры в ипотеке
  7. Процедура продажи квартиры в ипотеке
    1. Что потребуется?
    2. Какие потребуются документы?
    3. Пошаговые действия
  8. Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом
  9. Особенности продажи квартиры при разводе
  10. Риски продажи квартиры в ипотеке
    1. Для покупателя
    2. Для продавца

Подробнее о продаже

Недвижимость, которая находится в обременении, не может быть продана без разрешения банка. Поэтому заемщик может только пользоваться жильем, которое находится в ипотеке. Кроме того, заемщик должен содержать жилье в надлежащем виде.

А вот продажа жилья третьим лицам, либо его утрата незаконна. Однако есть ряд ситуаций, когда банк может пойти на встречу клиенту и разрешить продажу жилья, находящегося в ипотеке.

Клиент может захотеть продать жилье в следующих случаях:

  • при потере достаточного для погашения займа дохода;
  • если появилась необходимость в более просторном жилье;
  • клиент хочет заработать на ипотечном кредите.

Все эти причины совершенно законны и могут послужить для продажи залогового жилья.

Как банк относятся к таким сделкам?

Жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита, является собственностью должника, однако, чтобы его продать, нужно вначале получить согласие банка.

И здесь есть несколько вариантов развития событий. С одной стороны банк заинтересован в том, чтобы займ был полностью погашен, и старается не препятствовать тому, чтобы клиент больше не нес долговые обязательства по жилищу.

Но с другой стороны при продаже залогового жилья банк теряет свои проценты, а так же прибыль, которую он постоянно получает, пока клиент выплачивает проценты по кредиту.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Не смотря на то что владельцем жилья является человек, который взял недвижимость в ипотеку, продать ее без разрешения банка он не имеет права.

Для того, чтобы было продано имущество, нужно вначале получить одобрение финансовой организации.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

В том случае, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то финансовая организация не имеет права отказать в продаже имущества. А чтобы заемщики не злоупотребляли подобной возможностью, продажа квартиры в ипотеке сопровождается наложением заградительных комиссий и штрафных санкций.

Однако подобные санкции несравнимы с теми последствиями, которые сулят вам прекращение платежей по ипотечному кредиту. Поэтому если вы понимаете, что больше не можете оплачивать ипотеку – не затягивайте с продажей, попробуйте решить ситуацию через судебное разбирательство.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка.

С участием банка

В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка.

При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время.

Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения.

Без участия банка

Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно. Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения.

Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса.

После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства.

Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу.

На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог.

Сотрудники финансовой организации составят с новоиспеченным клиентом договор купли/продажи и заверят его у нотариуса.

Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику.

После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры привлекают прежде всего своей низкой стоимость жилья. Для клиентов, пожелавших приобрести жилье таким образом, процедура займа будет мало чем отличается от обычной.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Разберем, как осуществляется продажа жилья.

Что потребуется?

Если продажей жилья занимается банк, то клиенту остается просто сидеть и ждать, когда финансовая организация выполнит все сама. Если же клиент занимается продажей самостоятельно, то нужно найти покупателя и предоставить ему возможность написать в банке заявление на выкуп залога.

Какие потребуются документы?

Главное, что понадобится клиенту – это документы на продаваемое жилье. Кроме того, нужно будет провести оценку жилья для банка.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Пошаговые действия

При продаже жилья и снятия обременения за счет покупателя выполняются следующие действия:

  • подаются документы для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
  • если заявка одобряется, то осуществляется оценка и страхование жилья.

Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом

Если вы хотя бы частично погашали ипотеку материнский капиталом, либо если капитал был использован при приобретении жилья, который был передан в качестве залога Банку, вам нужно предоставить в органах соцопеки согласие на продажу недвижимости.

Особенности продажи квартиры при разводе

Идеальный вариант при разводе – найти не хватающую сумму и оплатить ее досрочно. Но что делать, если нужной суммы нет? Тогда бывшие супруги будут оплачивать ипотеку и дальше, причем оплачиваемая часть ипотеки должна быть соразмерна доле жилья.

Риски продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, какие риски несет покупатель, а какие – продавец.

Для покупателя

Самый большой риск, который несет покупатель – банк может не одобрить сделку. Причин тому много, однако служба безопасности, как правило, не отчитывается, в чем именно причина отказа.

В итоге продавец рискует тем, что ему придется вернуть залог, так как сделка сорвана по вине третьих лиц, а не по инициативе покупателя.

Для продавца

Если клиент соглашается на досрочное погашение и при этом дает нетающую сумму денег заемщику, то он рискует своими средствами.

О том, возможно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать, можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как продать квартиру в ипотеке, пошаговая инструкция продажи ипотечной квартиры

Продажа квартир с ипотекой как это

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.

Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
  • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

  1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
  2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
  3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
  4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
  5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
  6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
  7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
  8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

  • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
  • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  • ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
  • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

  • банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
  • заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;

Как решить такую проблему?

  • обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
  • новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
  • если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

  1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
  2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
  3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

  1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
  2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
  3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
  4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
  5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

Если вам нужен кредит под залог недвижимости, предлагаем воспользоваться формой для подачи заявки:

(Всего просмотров 13 582, сегодня: 17 )

Источник: https://money-credits.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/

Как продать квартиру в ипотеке

Продажа квартир с ипотекой как это

Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать

kurhan/shutterstock

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным Дом.РФ, в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, то и распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

Это может быть:

  1. Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  4. Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (3 или 5 лет), будет обязан уплатить НДФЛ.

При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов.

Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсами покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, являются снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать квартиру за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать будет сложно.

Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель.

Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

Наталия Густова

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f29295f9a79472bbb437768

Адвокат поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: