Порядок сделки купли продажи квартиры через нотариуса

Как продать квартиру через нотариуса? Пошаговая инструкция

С июня 2016 года в федеральное законодательство, регламентирующее процедуру регистрации сделок по отчуждению недвижимости, вступили в силу поправки, обязывающие к нотариальному удостоверению определенных договоров купли-продажи имущества.

Обязательные категории

С принятием новых положений закона, список сделок, требующих заверения нотариусом, стал значительно шире. Любые договоры по отчуждению долей недвижимости входят в эту группу. В случае неисполнения данного предписания, органы Росреестра отказывают в процедуре регистрации.

Нотариальное удостоверение необходимо в следующих случаях:

• при продаже доли квартиры постороннему лицу либо совладельцу объекта. Для любой недвижимости, которая отчуждается не в целом, а только в определенной доле, необходимо участие нотариуса;
• в случае отчуждения недвижимости, находящейся в собственности лица, не достигшего совершеннолетия. Федеральное законодательство предусматривает, что если продавцу на момент совершения сделки не исполнилось 18 лет, договор заверяется нотариусом;
• если объект продажи оформлен в общую долевую собственность и отчуждается полностью. В случае отчуждения квартиры, которой владеет несколько собственников, и доли их определены, нотариальная форма договора обязательна.

Когда нотариуса привлекать не нужно?

В определенных случаях для продажи квартиры достаточно простой письменной формы соглашения, составить которое можно самостоятельно. Такими случаями являются:

• отчуждение имущества, оформленного в совестную собственность (то есть при продаже всего объекта лицами, доли в праве собственности которых не определены);
• продажа квартиры, которой полностью владеет один собственник.

Несмотря на то, что вышеуказанные ситуации допускают самостоятельное совершение сделки, при желании можно обратиться к нотариусу и заверить договор купли-продажи. Как правило, подобное происходит, когда у сторон есть предположения, что сделка может быть оспорена.

В таких обстоятельствах нотариальное заверение подтверждает тот факт, что действия участников соглашения были осознаны и добровольны.

Влияет ли количество собственников на необходимость привлечения нотариуса?

В случае владения имуществом несколькими гражданами, их количество значения не имеет. Если хозяин квартиры не один, для ее продажи обращение в нотариальную контору неизбежно.

Пошаговая инструкция

Для заключения сделки по отчуждению квартиры, следует заранее обратиться к нотариусу и известить его о своем намерении. Специалист разъяснит последующие действия и расскажет о том, какие бумаги следует подготовить. Сама процедура совершается в несколько этапов.

Первый этап. Подготовка комплекта документации

Стандартный пакет документов для отчуждения квартиры состоит из:

1. Документов, удостоверяющих личности участников сделки. Если отчуждатель – несовершеннолетний, дополнительно потребуются:

• общегражданские паспорта законных представителей (родителей, опекуна, попечителя)
• свидетельство о рождении продавца;
• разрешение органа опеки и попечительства на заключение сделки.

Если договор оформляется с участием представителей, понадобится его паспорт и нотариально удостоверенная доверенность.

1. Правоутверждающих документов на недвижимость (выписки из ЕГРН либо свидетельства о государственной регистрации права).
2. Документов – оснований возникновения права собственности на продаваемую квартиру (различные договоры), свидетельства о праве на наследство, судебные акты и прочее.
3. Кадастрового паспорта на отчуждаемое имущество.
4. одобрения супругов сторон на совершение сделки, оформленное в форме нотариально заверенного согласия (если брак официально зарегистрирован);
5. Выписки из домовой книги, полученной в ЖЭКе.

Второй этап. Оформление договора и его удостоверение

После того, как надлежащий пакет документации сформирован и предоставлен в нотариальную контору, специалист подготавливает текст соглашения и назначает участникам процедуры дату подписания документа.

В оговоренное время стороны являются к нотариусу, знакомятся с текстом соглашения и подписывают его в присутствии нотариуса. Количество экземпляров при этом определяется по числу участников сделки. Также экземпляр остается в архиве нотариальной конторы, и еще один – оформляется для регистрирующего органа.

Приобретатель недвижимости получает договор, оформленный на специальном бланке, а продавец – на обычной бумаге.

После подписания документа всеми участниками, нотариус заверяет его – подписывает каждый экземпляр и проставляет гербовую печать.

Третий этап. Регистрация сделки

Любой договор купли-продажи недвижимости необходимо регистрировать в Росреестре. Сделать это можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса.

В случае исполнения процедуры нотариусом, возможно два пути:

• личная явка нотариуса либо его уполномоченного сотрудника в Росреестр или МФЦ и подача надлежащей документации;
• передача бумаг в электронном виде. Сегодня такой порядок получает все большую популярность. Для этого все требуемые бумаги сканируются, подписываются электронной подписью удостоверившего договор нотариуса и направляются в регистрирующий орган.

При этом положительным моментом является то, что при направлении документов в электронном виде, срок регистрации сделки – 1 день. Если бумаги подаются нотариусом на бумажном носителе, он составляет 3 рабочих дня.

Как только регистрация завершится, специалист нотариальной конторы получает зарегистрированные документы и выписку из ЕГРН, подтверждающую факт перехода права собственности на квартиру к покупателю. Для нее также возможна как электронная, так и письменная форма.

Далее продавец и покупатель уведомляются о готовности бумаг, после чего остается только явиться в удобное время в нотариальную контору и получить свои документы.

Стоимость услуг

Затраты по удостоверению сделки по продаже квартиры складываются из:

• госпошлины, составляющей 0,5% от стоимости продаваемой недвижимости;
• правовой и технической работы нотариуса, определяемая Нотариальной палатой того территориального образования, на территории которой оформляется сделка;
• тарифа за подачу документов на регистрации. Также зависит от того, в каком субъекте России исполняется процедура.

Кроме того, для определенных категорий граждан нормами налогового законодательства предусмотрены льготы.

В любом случае, для установления точной стоимости услуг, необходимо обратиться с документами в нотариальную контору.

Процедура отчуждения недвижимости – достаточно сложное и ответственное мероприятие.

При оформлении сделки у нотариуса стороны получают дополнительные гарантии ее правомерности, ведь при этом специалистом проводиться полная правовая экспертиза представленных на имущество бумаг, а также устанавливается дееспособность сторон.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/oformlenie-sdelki.html

Купля-продажа недвижимости через нотариуса

Подписаться

Для минимизации рисков и дальнейших юридически разбирательств, а также в случаях, уточненных законом, купля продажа недвижимости проходит через нотариуса и важно наперед знать нюансы, стоимость и кто платит – тонкости процесса в статье.

Большинство операций с недвижимостью продолжительное время в цивилизованных странах проходят через нотариуса. Несмотря на то, что в РФ давно ведется обсуждение упрощения процедуры через такого представителя, пока что окончательного решения не принято. Юридические эксперты считают, что упрощение нотариата приведет к росту количества нарушений в этом сегменте рынка. 

Какие законы регулируют подобные сделки?

Составление договора купли продажи недвижимости через нотариусарегламентируется рядом законодательных инструментов. Среди них:

• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 42, 54);
• Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 584);
• Семейный Кодекс РФ (ст. 38, 41).

Во время оформления договора купли–продажа недвижимости через нотариуса, юридический эксперт уточняет все законы, которым руководствуется для сторон процесса. Если вы хотите самостоятельно сделать договор-купли продажи недвижимости, зайдите на эту страницу и выберите нужный договор.

Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?

В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс,оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:

1. совершение сделки с отчуждением долей;
2. продажа разных долей в рамках одной процедуры;
3. если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
4. передача недвижимости через договор ренты;
5. раздел общего имущества, нажитого в браке.

Плюсы и минусы оформления сделки купли-продажи недвижимости через нотариуса

Плюсы нотариального оформления операции на лицо. В этом случаепокупка недвижимости через нотариуса практически лишена рисков, оформляются документы строго с законодательными нормами и признать сделку недействительной очень сложно. Нотариус в обязательном порядке проверяет, наложен ли арест на объект и покупатель убеждается в юридической чистоте объекта.

Нотариус составляет текст соглашения и несет имущественную ответственность за совершаемые нотариальные действия. Если же составить письменную форму без него в свободном порядке, нет человека, на которого возлагается такая ответственность.

Поскольку цена имущества немалая, мало кто будет так рисковать. Обращаясь к нотариусу, можно получить все необходимые бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру, дом, офис и т.д, без очередей и посещения дополнительных инстанций.

Среди основных минусов оформления покупки недвижимости через нотариуса, можно выделить:

• дополнительные расходы;
• продления срока оформления на пару дней.

Рационально наперед узнать цены и провести расчет: во сколько обойдется договор через нотариуса купли – продажи недвижимости и исключить риски.

Как происходит оформление сделки?

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.

По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.

Пошаговые рекомендации для грамотного оформления

1. Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
2. Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
3. Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
4. Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
5. В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

После внесения информации в реестр, сделка считается такой, что проведена с учетом всех требований и полностью законной, покупатель получает бумаги, ключи и может заниматься переоформлением лицевых счетов на коммунальные услуги на себя.

Необходимые документы от сторон

Для того чтобы купля – продажа недвижимости через нотариуса была законной и достоверной, продавец и покупатель должны предоставить определенные документы. Основные документы, которые предоставляют стороны, уточнены в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ему, покупатель предоставляет:

Перед сделкой продавец должен собрать такой пакет:

• право собственности на недвижимость или долю в ней;
• технический паспорт;
• справка о наличии зарегистрированных лиц в квартире, в частности, несовершеннолетних;
• согласие органов опеки на продажу жилплощади, где зарегистрированы несовершеннолетние граждане
• письменная оценка квартиры, внесенная в соответствующий реестр;
• паспорт;
• ИНН;
• нотариальное разрешение супруга на продажу, брачный договор или решения суда о праве собственности;
• справка, подтверждающая дееспособность собственника квартиры.

Основные этапы

Проведение купли-продажи недвижимости через нотариуса представлено в нескольких этапах, среди них:

1. подготовительный (когда оформляется передача залога нотариально); 
2. оценка пакета документов на предмет подлинности, правильного оформления (иногда бывают случаи, что не хватает определенного документа);
3. проведение оплаты через банк, в том числе, и через ипотеку;
4. передача имущественных прав, составление договора купли продажи квартиры, разъяснение условий операции, прав каждого участника процесса;
5. внесение данных в Единый реестр.

Как происходит процедура удостоверения и регистрации?

Наперед узнав цены и проведя расчет купли продажи недвижимости через нотариуса, риски минимальные, главное – выбирать удовлетворяющего все стороны процесса нотариуса.

Проводя процедуру удостоверения и регистрации, нотариус проверяет паспорт и идентификационный номер покупателя и продавца, пакет документов, который подтверждает имущественное право на квартиру или комнату. Все данные сделки вносятся в Единый реестр. Регистрация права собственности проводится в случае долевого участия.

Кто должен оплачивать услуги?

Наперед проводя итоговый потенциальный расчет суммарной стоимости сделки с учетом оформления ее через нотариуса, составление договора купли–продажи недвижимости стоит изначально обсудить сторонами, кто оплачивает услуги, чтобы минимизировать риски. Как правило, это решается еще на этапе торга и обсуждения деталей сделки с недвижимостью.

Законодательно не обозначено, кто должен оплачивать нотариальное заверение, поэтому об этом говорят на этапе переговоров. Как правило, расходы на оформление делятся наполовину. Интересная практика, что в некоторых регионах страны все расходы ложатся на плечи покупателя.

Несет ли нотариус ответственность и какую?

Нотариус несет имущественную ответственность. Страховой институт гарантирует выплату компенсации за неправильно внесенные данные во время оформления договора. Договор купли продажи готовится пару дней, но при этом никто не застрахован от ошибки. В случае судебного разбирательства нотариус может быть признан виновным в неправильном оформлении сделки с недвижимостью. 

Можно ли оспорить и в каких случаях?

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

С расчетом возможных рисков, которые могут возникнуть со временем после оформления договора через нотариуса купли – продажи недвижимости, рекомендуются все детали и нюансы прописывать в документе.

Договор купли продажи недвижимости через нотариуса выдается продавцу и покупателю, в случае судебного разбирательства подается как документальное свидетельство.

При покупке квартиры обращайте внимание на репутацию нотариуса, отзывы о его работе.

Какие риски возникают?

Несмотря на то, что покупка недвижимости через нотариуса все же лишена определенных рисков, крайне редко, но бывают неприятные и спорные моменты.

Даже для опытного профессионала иногда не исключены человеческие факторы, например, некорректное внесение данных в договор или элементарная ошибка при вводе информации в реестр.

Не всегда реально со % уверенностью подтвердить подлинность документов – подтверждение права собственности.

Признав свою вину, например, при предоставлении неточных данных, нотариус компенсирует затраты. Поскольку в процессе подписания договора, специалист разъясняет участникам значение и смысл сделки, убеждается в осознанном решении продать квартиру, комнату, гараж, возможное негативное развитие ситуации практически полностью исключено.

Исключение составляет, если купля продажа недвижимости через нотариуса – спланированная афера с задействованием именно этого человека.

Важно! Перед проведением сделки-покупки продажи рекомендуется проверять объект на юридическую чистоту, чтобы не попасться на уловки мошенников. Закажите услугу на нашем официальном сайте.

Справедливости ради, стоит отметить, что возникающие риски во время сотрудничества с нотариусом, минимальные.

Сколько обычно составляет стоимость услуг?

Проводя предварительный расчет стоимости услуг через нотариуса во время купли продажи недвижимости, стоит понимать не только возможные риски, но и то, каким образом формируется итоговая цена. Тариф состоит из таких моментов:

• государственная пошлина;
• плата за услуги технического и правового характера. Она устанавливается для разных регионов по решению местной нотариальной палаты.

Узнать о ней клиент всегда может наперед.

Федеральная налоговая палата определяет, во сколько обойдется покупка недвижимости через нотариуса и имеет право менять тарифы пошлины. На сегодня они составляют 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс.

руб. для оформления соглашение на раздел имущества, нажитого в семейной жизни, оформление ренты и составления договора отчуждения – 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. Добавляется к цене и плата за услуги.

Отметим: с 1 января 2015 купля продажи недвижимости через нотариуса стоимость значительно снизилась, что сделало сервис еще более доступным для многих.

Стоит обратить внимание, что есть тариф для нотариального оформления по отчуждению имущества, которые не требуют обязательного нотариального сопровождения. В этом случае оценивается степень родства, а также экспертная рыночная цена объекта.

Оформляя договоркупли продажи недвижимости через нотариуса, наперед проведите расчет общей стоимости услуг, уточните возможные рискии внимательно проверяйте все бумаги во время передачи права собственности.

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/kuplja-prodazha-nedvizhimosti-cherez-notariusa

Как происходит оформление сделки купли-продажи квартиры через нотариуса?

Для избежания юридических злоупотреблений и мошеннических схем продажа квартиры через нотариуса— это обязательное условие сделок с недвижимостью. Эти же правила действуют и во времяпродажи доли в квартире.

Данная поправка была внесена в законодательство летом 2016 года. Как теперь происходит купля-продажа жилья, и сколько стоят услуги нотариальной конторы? Исчерпывающие ответы на эти вопросы вы найдете в нашей статье.

Этапы сделки купли-продажи квартиры через нотариальную контору

Чтобы продать квартиру, мало создать и подписать соответствующий акт приема-передачи. Порядок продажи происходит в несколько этапов, рассмотрим каждый из них.

Узнать про новые схемы мошенничества с квартирами

I этап: подготовка требуемых документов

Обе стороны сделки обязаны подготовить пакет документов, состоящий из:

• предварительного договора, подписанного продавцом и покупателем. В этом документе должны быть прописаны все нюансы сделки,
• бумаг, подтверждающих получение права продавца распоряжаться данной недвижимостью,
• подтверждения процедуры регистрации на право собственности,
• согласия законного супруга/супруги на процедуру продажи и на покупку недвижимости. Данные документы обязательно должны иметь нотариальное заверение,
• согласия опекуна или попечителя на продажу квартиры, если ею владеет несовершеннолетний гражданин,
• бумаг, подтверждающих, что все собственники жилья получили уведомление, что один из владельцев хочет продать свою долю квартиры или дома. Эти документы относятся только к долевой продаже квартиры,
• выписки обо всех лицах, которые зарегистрированы в продаваемом жилье,
• справки об отсутствии долгов за комуслуги,
• копии сертификата о получении материнского капитала, а также выписки о наличии денег на счету. Бумаги нужны, если покупка квартиры будет происходить за счет материнского капитала,
• копии договора на оформление кредитных средств (если есть),
• копии документа, подтверждающего получение бюджетных средств, которые полагаются определенным категориям семей и лицам в качестве финансовой помощи,
• копии договора займа, если оплата нового жилья будет выполняться средствами бюджетного займа.

Стороны должны предоставить нотариусу копии и оригиналы всех вышеперечисленных бумаг.

II этап: составление договора

При составлении договора нотариус и стороны сделки преследуют разные цели. Для первого главное— провести все законно и защитить сделку от оспаривания. Стороны сами должны следить за правильностью выполнения указанных в договоре условий.

Чтобы избежать недоразумений, лучше задать вопрос юристу.

III этап: порядок оформления сделки

Оформление сделки купли-продажи— непростой процесс, состоящий из трех основных пунктов:

• продавец и покупатель подписывают предварительный договор. Этот документ должен содержать все нюансы купли/продажи и срок заключения соглашения. После этого стороны обязуются передать нотариусу полный пакет необходимых документов (оригиналы и копии),
• стороны подписывают договор. Нотариус должен присутствовать в этот момент и заверить подписи продавца и покупателя,
• новый владелец регистрирует право собственности на приобретенную квартиру.

Сроки оформления в собственность пока что четко не ограничены, но новому владельцу лучше не откладывать эту процедуру. Но если купля-продажа квартиры через нотариуса, тогда владелец должен подать заявление в течение трех рабочих дней после подписания соглашения.

Нотариус может предложить выполнить электронную регистрацию договора купли-продажи, но это обойдется не дешево. Специалисты советуют владельцам лично посетить отделение Росреестра или воспользоваться услугами МФЦ.

IV этап: передача денежных средств

Специалисты советуют обязательно оформлять передачу денег за покупку квартиры в письменном виде. Независимо от типа расчета, продавец должен выдать расписку, подтверждающую получение ним денег.

Эта бумага не заверяется нотариально, но ее могут удостоверить два свидетеля сделки. Поскольку нотариус не контролирует этот этап, продавцу лучше узнать обо всех способах и тонкостях передачи/получения денег, чтобы исключить вероятность обмана.

Цена нотариальных услуг

Нанять нотариуса — удовольствие не из дешевых. Клиенту нотариальной конторы в 2018 году в обязательном порядке нужно оплатить:

1. Прописанную НК РФ государственную пошлину. Она составляет 0,5 процента от стоимости договора. На практике в качестве госпошлины гражданину нужно заплатить 300-20000 рублей.
2. 0,5 процента кадастровой стоимости жилья. Эта выплата производится в случаях, когда в договоре о его продаже цена не указана.
3. Юридическая консультация обойдется в 7 тысяч рублей.
4. Стоимость технических работ (нотариус назначает ее лично).
5. Пошлину за действия нотариуса (согласно ст.333 НК).

Получившаяся сумма уже не маленькая, но она еще не окончательная. Помимо вышеперечисленных расходов, гражданин обязан оплатить:

• 2-5 тысяч рублей за то, что нотариус оформит согласие супруга/супруги на сделку или согласие владельцев частей общей собственности на продажу доли,
• 100-500 рублей за заверку ксерокопий бумаг, требуемых Росреестром.

Долевая собственность: особенности сделки

До начала лета 2016 года владельцу доли в общедолевой собственности разрешалось поступать со своей частью как угодно. Он мог поменять ее, продать или кому-то подарить, причём, оформление сделки через нотариуса не являлось обязательным.

Но уже с июня 2016 продажа долевой собственности в квартире или любое другое действие с недвижимостью,не зарегистрированное у нотариуса, является грубым нарушением закона.

Согласно правительственному решению, теперь проведение сделки с недвижимостью, которая является долевой собственностью, должна обязательно иметь нотариальное заверение.

В противном случае, документ не будет официально зарегистрирован.

Это изменение касается и тех случаев, когда проводят любые сделки с недвижимостью, принадлежавшей нескольким владельцам. Если же объектом владеет одно лицо или недвижимость не поделена по долям, присутствие нотариуса не требуется. Под «невыделенной долевой собственностью» подразумевают недвижимость, у которой, например, 2 собственника, но одно свидетельство на собственность.

Новый закон также касается сделок с недвижимостью, которой владеет несовершеннолетний гражданин РФ. Присутствие нотариуса является обязательным.

Поскольку присутствие нотариуса— это дополнительные затраты, многие граждане пытаются схитрить и сохранить свои деньги. Для этого они в договоре купли-продажи квартирыставят любую дату до первого июня 2016 года, и весь процесс обходится дешевле. Но как показывает практика, эта хитрость удается редко, поэтому лучше так не рисковать.

Цена вопроса

До лета 2016 года москвичам процедура оформления сделки обходилась в 5 тысяч рублей, госпошлина— в 2 тысячи. Проект договора купли-продажи недвижимости стоил 1,5-3 тысячи рублей. Если в сделке участвовали регистраторы, ее цена возрастала до 15 тысячи рублей.

Сколько стоит сделка с привлечением нотариуса? В среднем, плата за его работу оценивается в 5-15 тысяч.

Поскольку в Москве цены на квартиры значительно выше, чем, например, в Новосибирске или Крыму, правительство решило разработать определенный тариф. Согласно ему, чем выше стоимость недвижимости, тем большую сумму ее собственник должен заплатить нотариальной конторе.

Ответственность нотариуса

Помимо того, что нотариус обязан заверять договор, он также должен следить, чтобы сделка с недвижимостью соответствовала всем требованиям закона. При этом он не контролирует выполнение сторонами своих обязательств и выплату покупателем стоимости квартиры.

Расчет сделки можно провести через депозит нотариуса, но за эту услугу тоже нужно заплатить. Если стороны выбрали расчет наличными средствами, нотариус не принимает в этом участия и не заверяет записку.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zakon/poryadok-prodazhi-kvartiryi-cherez-notariusa

Покупка квартиры через нотариуса: как происходит сделка

Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 28 сентября 2017. Время чтения 7 мин.

Нотариальное заверение требуется при сделках с долями, с участием несовершеннолетних, при расторжении брака и при заключении сделки опекунами. В остальных случаях нотариальное заверение производится по личному желанию участников соглашения.

Стоимость этой услуги зависит от цены договора, также к ней добавляется оплата технических услуг.

Переход права собственности по заверенному у нотариуса договору занимает меньше времени, чем по обычному, но не дает абсолютной гарантии чистоты сделки

Нотариальная сделка купли-продажи (недвижимости) квартиры требуется не всегда. Законом установлено ограниченное количество случаев, когда стороны действительно обязаны проводить такую форму. В остальных случаях обращение к нотариусу – дело добровольное.

Когда требуется нотариальная сделка

Сделок, к которым относится требование об обязательном нотариальном удостоверении, немного. Они касаются разнообразных сфер гражданско-правовых отношений. Так, нотариус обязан удостоверять брачный договор, завещание, ренту. Применительно к недвижимому имуществу можно выделить сделки:

• касающиеся недвижимости, находящейся в общей долевой собственности;
• когда стороной выступает ребенок, не достигший 14 лет;
• недвижимость разделяется супругами при расторжении брака;
• имуществом распоряжаются опекуны или оно передано в доверительное управление.

Есть и отдельные исключения, например, когда речь идет о долях в праве собственности на землю. Кроме того, не нужно заверять сделки, которые направлены на отчуждение имущества ПИФ.

Во всех остальных случаях нотариальный договор купли продажи квартиры является личной инициативой сторон. Нотариус не может отказать в предоставлении этой услуги, к тому же она является платной.

Обратите внимание! Отличие нотариальной сделки от простой письменной заключается в том, что нотариус дополнительно проверяет документы и правомочия сторон. А это способствует соблюдению правовой чистоты сделки.

Особенности сделки

Стоимость недвижимости накладывает обязательства на ее покупателя по проверке чистоты сделки. В рамках проверки запрашиваются сведения из ЕГРН, узнается перечень лиц, зарегистрированных в доме или квартире (если речь идет о жилом объекте), проверяются правомочия продавца и другие аспекты. Стороны договариваются о цене и только после этого приступают к составлению соглашения.

До подписания основного соглашения стороны могут заключить предварительный договор. Он содержит все условия, на которых в дальнейшем будет осуществлена сделка. Этот этап также подразумевает подготовку пакета документов для нотариального сопровождения сделки.

Очень часто на этом этапе покупатель вносит задаток. Оформляется внесение обеспечения по-разному, иногда в рамках предварительного договора. У судов нет единого мнения о том, можно ли так делать, поэтому во избежание ненужных споров задаток лучше оформлять отдельно.

Обратите внимание! Если срок заключения основного договора выйдет, а порядок возврата залога не будет установлен, то получать свои деньги покупатель будет через суд. Другой вариант – понуждение к заключению основного договора.

Следующий этап – составление основного договора нотариусом. Стороны могут проверить текст соглашения и внести в него свои коррективы. Особенно внимательно следует отнестись к ответственности за нарушение установленных обязательств: функции нотариуса при сделках с недвижимостью сводятся к тому, чтобы договор соответствовал требованиям закона и не был отменен судом в случае его оспаривания.

В соглашении рекомендуется определить, кто платит нотариусу при продаже квартиры. Несение расходов определяется по договоренности сторон. Плата за услуги может быть распределена равномерно или полностью вменяться покупателю.

Стороны в присутствии нотариуса подписывают договор. После чего соглашение с пакетом документов направляется на государственную регистрацию. Некоторые нотариусы предлагают услуги по отправке пакета документов в электронной форме самостоятельно. Такой способ обращения существенно экономит время сторон и сокращает период обработки запроса Росреестром до минимального.

Скачать образец нотариального договора купли-продажи.

Рисунок 2. Первая страница нотариально оформленного договора купли-продажи. Источник сайт sitysakh.ru

Риски

Несмотря на нотариальное удостоверение, стороны все же имеют риски. Дело в том, что оформление покупки квартиры через нотариуса ограничено лишь составлением договора, который было бы сложно признать противоречащим закону. Но используемые формулировки не всегда удачны с точки зрения договорной безопасности сторон.

Первый риск – отсутствие установленного порядка расчетов. Этот аспект очень важен: стоимость недвижимости довольно велика. Порядок расчетов фактически определяет, кто несет ответственность за деньги. Если в тексте соглашения будет указана стандартная формулировка: «расчеты между сторонами произведены полностью до заключения договора», — риски возникнут у продавца.

Когда деньги фактически не выплачены, и переход права собственности зарегистрирован, то покупатель может не платить деньги продавцу: он получил недвижимость, и, если верить договору, заплатил за нее деньги.

Второй риск – отсутствие передаточного акта и его включение в текст соглашения, тогда как фактическая передача недвижимости осуществляется после совершения регистрационных действий. В этом случае есть риск причинения имуществу ущерба, и несет его покупатель. Предъявить требования о качестве приобретенного объекта он уже не может, поскольку, подписывая договор, он фактически принял объект.

Третий риск – несовершенство процедуры нотариального оформления. Заключается он в том, что при удостоверении сделки стороны остаются с нотариусом одни.

Присутствие сторонних консультантов не всегда приветствуется, а порой и не одобряется. Все это ведет к тому, что условия, о которых договорились стороны, меняются в худшую сторону.

В результате, купля-продажа квартиры через нотариуса не облегчает, а существенно осложняет жизнь продавца и покупателя.

Четвертый риск – ошибки в соглашении, допущенные техническими специалистами (помощниками нотариуса). Из-за ошибок такой договор не пройдет государственную регистрацию.

Важно! Проверяйте договор и его условия на наличие ошибок. Внести исправления можно только через нотариуса или суд.

Рисунок 3. Табличка нотариус и часы работы. Источник сайт Flamp Новосибирск

Документы

Могут требоваться следующие документы для оформления договора купли продажи квартиры у нотариуса:

• предварительный договор, содержащий основные условия сделки;
• документы на квартиру (документ, на основании которого продавец приобрел право собственности на квартиру, свидетельство, выписку из ЕГРН);
• согласие супруга на продажу;
• согласие супруга на покупку;
• разрешение от органов опеки, если владельцем квартиры является несовершеннолетний;
• документы, подтверждающие получение сособственниками предложений о продаже доли, если речь идет о долевой собственности;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах и поквартирная карточка;
• документ, подтверждающий отсутствие долга за коммунальные услуги;
• материнский сертификат и выписка с лицевого счета его обладателя – для случаев, когда используются средства семейного капитала;
• кредитный и ипотечный договоры в случае использования заемных средств;
• сертификаты и договоры – при использовании бюджетных средств.

Документы предоставляются в копиях и оригиналах для удостоверения подлинности.

Стоимость

Зная, сколько стоит договор купли продажи квартиры у нотариуса, можно подготовить бюджет к расходам, а они будут существенные.

Таблица 1. Примерная стоимость услуг нотариуса

Данные тарифы не окончательны. Они лишь рекомендованы Федеральной нотариальной палатой. Конечный тариф каждый нотариус устанавливает сам. Не стоит забывать и о технической работе, то есть наборе договора на компьютере, распечатке и других аналогичных услугах. Стоимость этих услуг колеблется в пределах 5-8 тыс. руб.

Таким образом, если квартира стоит 5,6 млн руб. и соглашение заключается между посторонними лицами, то стоимость услуг нотариуса примерно составит: 7000 + 0,2%×5600000 +7000 = 25200 руб.

Если помимо нотариуса в сделке участвуют риелторы, они тоже получают свой процент от стоимости недвижимости. Приблизительно он равен 5% от стоимости жилья.

Регистрация перехода права собственности оплачивается отдельно. Пошлина при оформлении составляет 2000 рублей.

Сроки регистрации

Срок проведения регистрационных действий зависит от способа обращения. Заявитель может обратиться непосредственно в Росреестр, МФЦ, отправить документы почтой, через интернет или вызвать специалиста Росреестра к себе. Каждый из этих способов подразумевает свой срок. Подробнее указано в таблице.

Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

Таким образом, срок регистрации нотариального договора практически в два раза меньше. Для сравнения: регистрация перехода права собственности по не удостоверенным договорам при обращении в Росреестр составляет 5 дней, для МФЦ – 7.

Подробнее о заверении в видео

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/pokupka-kvartiry-cherez-notariusa/

Оформление купли продажи квартиры через нотариуса: цена и сроки

Для ряда сделок достаточно простой письменной формы договора, оформленного на бумаге и скрепленного подписями сторон. В иных ситуациях нужно дополнительное заверение у компетентного лица. Сегодня подробнее рассмотрим оформление купли продажи квартиры через нотариуса.

Нужен ли нотариус

Договор купли продажи квартиры по общему правилу подписывается в простой форме – то есть обычно обращаться к нотариусу при продаже квартиры не нужно. Для участников это означает экономию денежных средств, ведь услуги нотариата оцениваются определенными тарифами.

Для оформления простой не осложненной сделки достаточно:

• составить и подписать договор купли-продажи;
• передать квартиру по передаточному акту;
• зарегистрировать переход права в Росреестре;
• окончательно рассчитаться за квартиру и оформить платежные документы.

Все эти шаги стороны могут совершить самостоятельно. В итоге получится вполне законное оформление прав собственности на квартиру без нотариуса.

При желании они могут обратиться за оформлением сделки купли продажи квартиры у нотариуса. Это позволит обезопасить продавца от риска неоплаты, а покупателя – от риска получить обремененную интересами третьих лиц квартиру. Однако в некоторых ситуациях нотариальное заверение является строго обязательным.

Когда обязательно нужно обращаться к нотариусу

Закон установил, что заверять договор купли продажи квартиры у нотариуса обязательно в следующих ситуациях:

• если продавцом квартиры является несовершеннолетний;
• если сделка касается доли в квартире – то есть продается доля в праве общей долевой собственности.

В частности, если два собственника продают квартиру – нотариус нужен. Даже если все части передаются в итоге одному покупателю.

Внимание! Если целая квартира продается нескольким собственникам, то есть делится в результате купли продажи, то заверять договор не нужно.

Порядок оформления

Чтобы оформить продаваемую квартиру, можно обратиться к нотариусу любого округа. Не обязательно даже выбирать населенный пункт, в котором находится жилье – с такими сделками работают конторы по всей России. Удобнее всего выбрать ближайшего, практикующего в вашем городе.

Необходимые документы

Участникам сделки необходимо заранее подготовить документы по списку.

Продавцу:

• общегражданский паспорт;
• свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на продажу;
• свидетельство о рождении детей – если собственником является ребенок;
• разрешение органа опеки на продажу;
• документы по соблюдению преимущественного права покупки сособственников или соседей по коммуналке;
• правоподтверждающий документ на квартиру (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
• технический паспорт квартиры;
• справку об отсутствии задолженности по ЖКУ;
• справку о прописанных или выписку из домовой книги.

Покупателю:

• общегражданский паспорт;
• свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на покупку;
• если квартира приобретается в ипотеку – документы о получении кредита или одобрение банка;
• если оплата будет через ячейку – договор аренды ячейки.

В некоторых случаях сотрудник может попросить и другие бумаги, например, справку об инвентарной стоимости жилья или медицинскую выписку о состоянии участника сделки, чтобы установить его дееспособность.

Как составляется и подписывается договор

Как происходит продажа квартиры через нотариуса – рассмотрим далее. Алгоритм действий пошагово выглядит так:

1. Стороны приходят на предварительную консультацию, на которую приносят имеющиеся бумаги. Специалист опрашивает о достигнутых договоренностях и принимает документы на правовой анализ. Назначается дата купли продажи.
2. Составлением договора занимаются сами сотрудники конторы. Как правило, они не берутся заверять куплю продажу, составленную другим лицом или самими сторонами – так сложнее оценить юридическую законность. На все манипуляции уходит примерно 5-7 рабочих дней.
3. В дату купли продажи стороны приходят лично, а если кто-то в браке – дополнительно приглашаются супруги для оформления согласий. В ходе встречи проверяется дееспособность участников, оглашается текст сделки, проверяются данные и реквизиты. Далее договор распечатывается на специальном бланке, подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом. В завершение документ скрепляется гербовой печатью.
4. После оформления купля продажа подлежит регистрации в Росреестре. Стороны могут сделать это самостоятельно или через нотариуса, который заверил сделку. Последний вариант чуть дороже, но намного быстрее – не требуется записываться на прием в МФЦ, а все необходимые бумаги передаются в электронном виде напрямую регистратору.

Договор купли продажи квартиры оформляется на специальной бумаге и выглядит так:

Скачать ДКП для продажи квартиры через нотариуса.

Особенности регистрации в Росреестре

Любые сделки по переходу имущества иным лицам проходят оформление в ЕГРН. В Реестр вносится запись о новом собственнике и о правоустанавливающих документах. В случае с оформлением купли продажи через нотариуса стороны получают два альтернативных варианта, как зарегистрироваться:

• самостоятельно через МФЦ;
• в электронном виде через нотариуса сразу же после оформления договора.

Внимание! В любом случае необходимо оплатить пошлину 2 000 рублей за регистрацию. Обычно это делает покупатель. Если оформление идет на двух собственников, то каждый оплачивает пополам – по 1 000 рублей.

Самостоятельная регистрация дешевле, но занимает больше времени и требует собственных усилий:

1. Стороны заранее записываются на прием к сотруднику ближайшего МФЦ.
2. В дату приема приносят документы, сотрудник заполняет заявление и принимает пакет бумаг.
3. Срок регистрации занимает 7-9 рабочих дней.
4. По завершении регистрации стороны получают свои экземпляры договоров, а покупатель – выписку из ЕГРН на квартиру.

Регистрация в электронном виде через нотариуса потребует дополнительных денежных затрат, но займет всего 1-3 рабочих дня и не потребует посещения других офисов. Нотариус после заверения договора формирует электронный пакет документов и направляет его для регистрации напрямую в Росреестр. После завершения процедуры все документы можно получить у нотариуса.

Сколько стоит нотариальное оформление

Стоимость оформления купли продажи у нотариуса составляется из двух элементов:

• нотариальный тариф;
• технические и сопутствующие правовые услуги.

Тарифы определяют «сверху» — в нотариальной палате региона, к которой прикреплен нотариус. Тарифы не единые, они различаются в зависимости от суммы купли продажи.

Дополнительно взимаются расходы на сопутствующие услуги, величину всегда определяет сам нотариус. Точную сумму денег, сколько стоят услуги нотариуса в конторе по вашей следки, вам назовут в ходе личной предварительной встречи.

Кто оплачивает

Нет обязательного правила о том, кто оплачивает оформление нотариальной сделки купли продажи квартиры. Поскольку суммы денег бывают достаточно высокими, стороны могут осуществить оплату услуг пополам – в равных частях.

Если же удостоверение в данном случае не требуется по закону, то услуги оплачиваются той стороной, которая настояла на нотариальном оформлении.

Риски и гарантии

Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.

Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:

• проверит дееспособность сторон;
• оценит правовую чистоту сделки;
• посмотрит отсутствие обременений и арестов;
• составит грамотный текст договора;
• проконсультирует при передаче средств;
• оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.

Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.

Что еще делает нотариус в сделке

У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.

Нотариус:

• извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
• составляет согласия супругов на куплю продажу;
• запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
• составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
• проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
• предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
• проводит электронную регистрацию купли продажи.

Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.

Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/kupli-prodazhi-kvartiry-cherez-notariusa.html