Оценка объектов недвижимости

Содержание
  1. Оценка объектов недвижимости
  2. Этапы работы
  3. Какие факторы определяют рыночную стоимость объекта?
  4. Какие моменты отмечают многие эксперты?
  5. В каких случаях может потребоваться наша помощь?
  6. Оценка доли недвижимости
  7. Подходы, использующиеся для определения стоимости
  8. Преимущества «ИНЕКС»
  9. Оценка объектов недвижимости в 2020 году: все что нужно знать
  10. Общая информация
  11. Актуальность оценки в условиях современного рынка
  12. Нормативная база оценки в РФ
  13. Оценка недвижимости
  14. Когда необходима оценка недвижимости
  15. Наиболее популярные направления оценки недвижимости
  16. Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений
  17. Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы
  18. Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором
  19. Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости
  20. Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием
  21. Порядок проведения оценки недвижимости
  22. Правовая база для проведения оценки недвижимости
  23. Вопросы, на которые отвечает специалист по оценке недвижимости
  24. Порядок оценки недвижимости
  25. Виды оценки недвижимости:
  26. Когда нужны услуги по оценке недвижимости?
  27. Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать
  28. Кто проводит оценку недвижимости?
  29. Когда нужна оценка недвижимости?
  30. Что именно определяет оценщик?
  31. Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

Оценка объектов недвижимости

Оценка объектов недвижимости

Независимая экспертная оценка любого вида недвижимого имущества требуется для определения его фактической рыночной стоимости. Необходимость в данной услуге может возникнуть в ситуациях, связанных с куплей-продажей, вступлением в наследство, страхованием и другими операциями, где цена объекта играет решающую роль.

Независимая оценка недвижимости позволяет получить наиболее точную и актуальную стоимость объекта на рынке, т. к. для расчета этой величины эксперт задействует в своей работе огромное количество информации об аналогичных сделках.

Если оценка нужна для продажи, покупки, аренды квартиры (частного дома, зданий, участка), тщательно анализируется экономическая и социальная ситуация региона, а также другие факторы, в большей или меньшей степени влияющие на ценообразование.

Этапы работы

Компания «ИНЕКС» производит оценку различных объектов недвижимости, среди которых:

  • Жилые квартиры, дома, коттеджи или отдельные комнаты;
  • Производственные здания;
  • Земельные участки;
  • Общественные, культурные и промышленные постройки;
  • Коммерческие строения, офисы, торговые точки, склады;
  • Здания, строительство которых было приостановлено, заморожено или полностью прекращено;
  • Прочие объекты.

Какие факторы определяют рыночную стоимость объекта?

Для осуществления качественной и достоверной оценки собственности сотрудники компании учитывают целый ряд факторов, напрямую или косвенно влияющих на рыночную цену. В число таких параметров входят:

  • Вид объекта, его площадь, предназначение и возможности эффективного использования;
  • Месторасположение, транспортная доступность, район города и удаленность от центра, а также от станций общественного транспорта, крупных дорог.
  • Техническое состояние постройки, особенности ее конструкции, необходимость ремонта или модернизации, внутреннее состояние объекта;
  • Права владельца и наличие обременений;
  • Наличие или отсутствие коммуникаций (электричество, отопление, вода, газ, канализация);
  • Степень привлекательности с точки зрения инвестирования.

Какие моменты отмечают многие эксперты?

Оценка рыночной стоимости недвижимости подразумевает наличие определенных прав на нее, таких как:

  • Право собственности (объект принадлежит собственнику);
  • Аренда (обязательства, которыми связаны владелец и арендатор в соответствии с условиями арендного договора);
  • Пользования и владения (права арендатора, полученные им согласно договору на период выплат назначенной арендной платы).

Услуги оценки недвижимости могут понадобиться при его обременении другими лицами, различных ограничениях в праве свободного распоряжения объектом (например, залог квартиры в банке при ипотечном кредитовании).

Каждый недвижимый объект уникален. Это утверждение относится и к квартирам в доме типовой застройки, т. к. даже они имеют между собой различия (пример: разная ориентация окон). При необходимости эксперт всегда сможет обосновать уникальность характеристик квартиры, что будет иметь свой вес в определении ее стоимости. Именно поэтому услуга именуется индивидуальной оценкой недвижимости.

В каких случаях может потребоваться наша помощь?

Помощь профессионалов по оценке может быть необходима практически во всех ситуациях, когда необходимо знать стоимость объекта.

Редко обходится без оценщиков разрешение судебных споров, раздел имущества при разводе, приватизация, получение наследственных прав.

Продавцу и покупателю такой подход позволяет провести выгодную для обеих сторон сделку. Банкам важна реальная стоимость объектов, берущихся под залог.

Арендаторам и арендодателям это дает возможность назначить справедливую арендную плату. Не обойтись без оценки недвижимых объектов и при оспаривании кадастровой стоимости, изменение которой бывает необходимо для сокращения арендной платы, или налоговых отчислений (о том, как уменьшить КС, можно почитать здесь).

Отчет об оценке, соответствующий требованиям законодательства, может предъявляться в любые государственные инстанции как официальный документ и является весомым аргументом при решении вопросов, в которых важную роль играет стоимость объекта недвижимости.

Оценка доли недвижимости

Данная процедура относится к разряду сложных, поэтому выполнить ее без помощи экспертов – невозможно. Необходимость оценки доли квартиры и иных объектов недвижимости возникает при обращении в суд, продаже имущества, получении наследства и т. п.

При заказе этой услуги от клиента требуется такой же набор документов, как и при стандартной оценке. Сама процедура проходит в аналогичном порядке: специалист приезжает и проводит осмотр, делает фото, получает на руки все документы от заказчика.

В этот же день заключается договор на предоставление услуги, а через несколько дней (1-3) компания передает клиенту оценочный отчет.

Подходы, использующиеся для определения стоимости

При выявлении рыночной стоимости недвижимого имущества используются несколько методов, позволяющих произвести всесторонний анализ вопроса. Вкратце эти 3 методики можно описать следующим образом:

  • Доходный метод позволяет получить рыночную стоимость объекта недвижимости, на основании приносимого ею дохода за определенный промежуток времени;
  • Затратный способ основывается на расчете стоимости требуемых улучшений, обязательств и накопленного износа;
  • Сравнительный – предполагает сравнение определенного типа недвижимости с аналогичными объектами на рынке.

Применение одного из методов зависит от конкретного случая, нередко используется сразу несколько подходов для более результативного исследования ситуации.

Преимущества «ИНЕКС»

Компании по оценке недвижимости должны соответствовать определенным требованиям. На территории РФ деятельность специалистов оценки, регламентируется Федеральным законом № 135.

Также в соответствии с ним составлены все отчетные документы, которые мы выдаем заказчику по результатам работы.

Наши специалисты осуществляют профессиональную деятельность, руководствуясь федеральными стандартами оценки недвижимости, а также являются членами «Общества профессиональных экспертов и оценщиков»,  имеют многолетний стаж работы в данной сфере.

При необходимости экспертная оценка объекта будет дополнена экспертизой, для чего мы привлекаем специалистов узкого профиля. Мы оперативно выполняем свои задачи и придерживаемся ценовой политики, которая наиболее приемлема для клиентов.

Эксперты компании «ИНЕКС» располагают уникальным опытом в области оценки недвижимости в Москве и Московской области. Сотрудничество с крупными государственными и коммерческими структурами, индивидуальный подход к каждому клиенту и использование инновационных методик позволяют гарантировать высокую точность и достоверность результата, а также полное соответствие требованиям закона. 

Следующая услуга

От грамотной оценки оборудования зависит многое: инвестиционная привлекательность бизнеса, доход от купли-продажи техники и т. д.

Источник: https://inex.company/nashi-uslugi/ocenka-nedvizhimosti

Оценка объектов недвижимости в 2020 году: все что нужно знать

Оценка объектов недвижимости
Время чтения: 13 минут

Недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене.

Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, вступления в наследство, купли-продажи и других сделок. Определить реальную цифру может лишь оценка объектов недвижимости.

Обсудим, что включает в себя эта услуга, кто имеет право проводить подобные мероприятия и во сколько они обойдутся заказчикам в 2020 году.

Общая информация

цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее.

Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих обременений или обращения взыскания).

Кроме того, процедура оценки также может включать определение стоимости права аренды, сервитута и других вещных прав на недвижимость.

Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:

  • земельных участков, независимо от их целевого назначения;
  • сельскохозяйственных паев;
  • квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
  • промышленных и коммерческих помещений;
  • офисных зданий и помещений;
  • торговых помещений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

  • общего состояния экономики в конкретном регионе;
  • индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
  • цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Актуальность оценки в условиях современного рынка

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

  1. В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
  2. Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
  3. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
  4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
  5. Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Нормативная база оценки в РФ

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

  • ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Закон обсуждает:
    • основы регулирования этой деятельности;
    • отношения, возникающие между сторонами;
    • лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
    • основания для проведения оценочных действий;
    • порядок оформления их результатов;
    • основы контроля оценочной деятельности;
    • правила проведения кадастровой оценки.
  • Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-nedvizhimosti.html

    Оценка недвижимости

    Оценка объектов недвижимости

    Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.

    Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями.

    В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом.

    Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:

    • Участки земли.
    • Части недр.
    • Водные объекты.
    • Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.
    • Морские суда.
    • Суда внутренней акватории.
    • Воздушные суда.
    • Космические объекты.

    Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека.

    К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации.

    Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.

    Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы.

    При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы.

    Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.

    Когда необходима оценка недвижимости

    Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

    • Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
    • Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
    • В случае необходимости перераспределения долей собственности.
    • В процессе страхования недвижимого имущества.
    • При формировании налоговой отчетности.
    • Перед обращением в банк для оформления кредита.
    • В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
    • При исполнении судебных решений.
    • При ликвидации объектов недвижимого имущества.
    • В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

    Наиболее популярные направления оценки недвижимости

    • Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
    • Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
    • Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
    • Сравнительная оценка недвижимости.
    • Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
    • Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
    • Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
    • Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
    • Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
    • Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
    • Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.

    Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений

    Расчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения. Для бизнес-центров также используется показатель класса – здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации.

    Однако, сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее.

    Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.

    Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы

    Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей.

    Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования.  Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка.

    Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо.

    Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.

    Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором

    Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности.

    В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды.

    Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение.

    Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:

    • Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
    • Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
    • Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
    • Анализ эффективности инвестиций арендатора.

    Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).

    Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости

    Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование».

    Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей.

    Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности.

    Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.

    Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием

    К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее.

    Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием.

    Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба.

    С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.

    Порядок проведения оценки недвижимости

    На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.

    Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.

    Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

    • Справки и выписки из БТИ.
    • Документы, подтверждающие право собственности.
    • Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
    • Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
    • Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

    Правовая база для проведения оценки недвижимости

    Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года.

    Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости.

    Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.

    Вопросы, на которые отвечает специалист по оценке недвижимости

    • Какова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?
    • Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?
    • Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?
    • Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?
    • Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?
    • Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?
    • Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?
    • Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?
    • Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?

    Источник: https://sudexpa.ru/expertises/ocenka-nedvizhimosti/

    Порядок оценки недвижимости

    • Заключение договора с заказчиком. Изучение представленных документов.
    • Выезд на объект. Проведение осмотра и фотосъемки с составлением акта.
    • Обработка полученных данных.Обработка полученных данных.
    • Подготовка и выдача заказчику отчета об оценке недвижимости. Этот документ имеет юридическую силу в судах и других инстанциях.

    Стоимость оценки недвижимости

    Наименование вида экспертизыСтоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицуСтоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу
    Определение рыночной стоимости квартиры6000 рублей15 000 рублей
    Определение рыночной стоимости жилых домов
    до 150 м28000 рублей15000 рублей
    до 350 м215000 рублей20000 рублей
    свыше 350 м2От 25000 рублейОт 30000 рублей
    Определение рыночной стоимости земельного участка
    до 10 соток7000 рублей15000 рублей
    до 50 соток12000 рублей20000 рублей
    от 90 соток25000 рублей30000 рублей
    от 1 Гапо согласованиюпо согласованию
    Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений
    до 150 м215000 рублей25000 рублей
    до 300 м225000 рублей35000 рублей
    до 500 м230000 рублей45000 рублей
    до 1000 м240000 рублей55000 рублей
    свыше 1000 м2по согласованиюпо согласованию
    Определение рыночной стоимости предприятия
    малогоОт 50000 рублейОт 50000 рублей
    среднегокрупного150000 от 200000 рублей150000 от 200000 рублей
    Иные виды оценкиПо договоренности

    * Цена является ориентировочной и не является публичной офертой для заключения договора, окончательную стоимость уточнять у специалистов.

    Виды оценки недвижимости:

    • судебная. Она проводится по постановлению суда;
    • внесудебная. Ее инициаторами выступают заинтересованные граждане и представители организаций.

    Сотрудники АНО «МОЦСЭ» выполняют внесудебную и судебную оценку недвижимости в Москве и Московской области.

    Мы рассчитываем точную стоимость земельных участков, зданий, жилых домов, коммерческих помещений, квартир, гаражей, объектов незавершенного строительства.

    Когда нужны услуги по оценке недвижимости?

    • Совершение сделок (купли-продажи, раздела, выдела доли, дарения, приватизации и др.).
    • Вступление в права наследования.
    • Внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал общества.
    • Постановка объекта на баланс.
    • Переоценка основных фондов предприятия.
    • Кредитование (оценка стоимости квартиры для Сбербанка).
    • Страхование.
    • Расчет налогооблагаемой базы.
    • Участие в инвестиционных проектах.
    • Правовые разногласия, в том числе судебные споры.

    Для проведения оценки недвижимости потребуются следующие документы:

    • паспорт заказчика;
    • свидетельство о регистрации права на оцениваемый объект;
    • правоустанавливающие документы;
    • кадастровый паспорт или выписка из ГКН;
    • техническая документация (для зданий, строений, сооружений);
    • план границ (для земельных участков).

    Для проведения судебной оценки недвижимости также необходимо определение суда о ее назначении.

    Более подробную информацию о наших услугах можно узнать по телефону или с помощью электронной формы на сайте.

    Главное преимущество сотрудничества с нами — высокий профессионализм. Мы объединяем экспертов-оценщиков с отличной теоретической подготовкой и многолетним практическим стажем по специализации. У наших сотрудников имеются разрешительные документы на оказание услуг по оценке недвижимости.

    Центр выполняет 15 видов экспертиз, среди которых товароведческая, землеустроительная, патентная, генетическая и другие. Каждый сотрудник несет персональную ответственность за качество и сроки выполнения заказа. В своей работе мы руководствуемся нормами федеральных законов и стандартами профессиональной деятельности.

    Факторы, которые влияют на стоимость недвижимости

    Нужен официальный отчет о стоимости дома, квартиры, дачи, офиса или какого-то здания? Обратитесь к специалистам нашего Центра. При проведении оценки наши эксперты учитывают следующие факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости:

    • местоположение и транспортная доступность;
    • площадь;
    • функциональное назначение объекта;
    • наличие инженерно-коммуникационных сетей (электричество, газ, канализация, водоснабжение) или возможности их подключения;
    • вид права на объект (собственность, аренда) и наличие обременений (сервитуты и т. д.);
    • инвестиционная привлекательность недвижимости;
    • техническое состояние и конструктивные особенности объекта;
    • уровень комфорта (наличие паркинга, интернета, телефонии, систем видеонаблюдения, пожаротушения и т. д.);
    • цель проведения оценки (для получения ипотеки, для выкупа у муниципалитета, для нотариуса и т. д.);
    • дата, по состоянию на которую нужно определить стоимость. При расторжении брака имущество оценивается на момент предъявления иска в суд. При вступлении в наследство необходимо определить стоимость объекта на день смерти прежнего собственника. При установлении арендной ставки оценка недвижимости производится на текущую дату.

    На стоимость квартир, дач, домов, коммерческих объектов влияют и другие факторы. Некоторое время назад в Госдуме обсуждался законопроект «О дачном строительстве».

    Предлагалось наложить запрет на строительство жилых домов на участках сельскохозяйственного назначения. В период обсуждения законопроекта снизились цены на такие земельные участки.

    Другой пример — информация об объединении Москвы и Московской области послужила поводом для существенного скачка цен на недвижимость, расположенную в Новомосковском районе.

    Влияние каждого из этих факторов не всегда заметно. Однако при значительном изменении одного из этих параметров результат оценки также будет меняться. Этим объясняется разная стоимость схожих, на первый взгляд, объектов недвижимости.

    Мы оказываем услуги в следующих городах:

    Королев

    Щелково

    Мытищи

    Пушкино

    Заявка на экспертизу

    Наши партнеры

    • АО «Муромскийстрелочныйзавод»
    • ГУ МВД РОССИИПО МОСКОВСКОЙОБЛАСТИ
    • КомпанияЮнитал-Инвест
    • ЛСР.НЕДВИЖИМОСТЬ-М АО
    • МОСКОВСКОЕГОРОДСКОЕОТДЕЛЕНИЕЛДПР
    • Общество сограниченной ответственностью«ГУД ВУД»
    • ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ”ПРИМОРСКИЙПИЩЕВОЙКОМБИНАТ”
    • СПЕЦСТРОЙКОНТРАКТПРИ ФЕДЕРАЛЬНОМАГЕНТСТВЕСПЕЦИАЛЬНОГОСТРОИТЕЛЬСТВАФГУП
    • ТАМОЖЕННОЕАГЕНТСТВОКОНТИНЕНТ ООО
    • Федеральноеказенное предприятие«Щелковскийбиокомбинат»
    • ФГКУ «179 СЦ МЧС России»
    • ЭКОАЭРОСТАЛКЕРЗАО
    • ЭНЕРГОАЛЬЯНСООО
    • ООО «Фурла Рус»
    • ФГАУ«Рублево-Успенский»
    • Коллегияадвокатов «Алруд»
    • МежмуниципальноеуправлениеМинистерствавнутренних делРоссийской Федерации«Пушкинское»
    • Мин Обороны

    Источник: https://otscenka.ru/otsenka/nedvizhimosti/

    Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

    Оценка объектов недвижимости
    Кто её проводит? Когда она нужна? Каким должен быть результат?

    Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти – это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

    Кто проводит оценку недвижимости?

    Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании.

    Оценочная компания – это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

    Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

    Когда нужна оценка недвижимости?

    • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
    • При судебных спорах как доказательство.

      Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.

    • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю.

      Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.

    • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
    • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy.

      Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

    Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

    Что именно определяет оценщик?

    Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

    Pынoчнaя cтoимocть

    Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa – находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

    Kaдacтpoвaя cтoимocть

    Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

    Ликвидaциoннaя cтoимocть

    Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

    Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

    Инвecтициoннaя cтoимocть

    Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

    Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

    Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

    У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование – в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

    1. Постановка задачи на оценку недвижимости

    Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

    Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости1. Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.2. Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.

    3. Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации – тем точнее результат.

    2. Подписание договора

    Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

    Что должен содержать договор с оценщиком? Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:- цель оценки;- описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;- вид определяемой стоимости объекта оценки;- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;- дату определения стоимости объекта оценки;- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;- сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

    – сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

    Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

    3. Сбор информации

    Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

    4. Расчет стоимости

    На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

    Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

    5. Учет условий

    Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

    Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

    6. Составление итогового отчета

    Итогом оценки является отчёт.

    Что должен содержать итоговый отчет об оценке?– дату составления и порядковый номер отчета;- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;- сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;- цель оценки;- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;- стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;- дата определения стоимости объекта оценки;- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

    – иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

    Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

    Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

    Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b7fc736e9d9d000a9545aeb/ocenka-nedvijimosti-vse-chto-o-nei-nujno-znat-5cf75b5d5e041200afdab388

Адвокат поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: